Bestyrelsesmøde i Solbjærgets Ejerlaug 2015.01.26
Til stede: Sonny, Michael, Geert og Rasmus
Dagsorden
Referat
Ad 1 – Ordstyrer og referent
Hhv. Sonny og Rasmus
Ad 2 – Kommunens udkast til ny lokalplan
Kommunen har udarbejdet et udkast til lokalplan (bilag 1) samt en revideret tidsplan (bilag 2). Udkastet til lokalplan henviser til følgende områder:
Område A: Beboelsesejendomme
Område B: Søen
Område C: Østskoven
Udkastet blev diskuteret hvilket resulterede i en række spørgsmål (bilag 3), som sendes til kommunen.
Ad 3 – I øvrigt
Intet til dette punkt
Lokalplan 245 for Solbjærget
I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer, fastlægges følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område:
1.1 Det er lokalplanens formål:
· At sikre kvarterets helhedsindtryk, som det fremstår med markante gule gavle og røde tage.
· At sikre bebyggelsens bevaringsværdier og væsentlige arkitektoniske værdier.
· At sikre oplevelsen af de grønne vejforløb gennem bebyggelsen.
· At sikre det landskabelige samspil mellem bebyggelsens grønne friareal og det fredede areal nord for Solbjærgsvinget.
2.1 Lokalplanen afgrænses
som angivet på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: xxx, Kajerød By, Birkerød samt alle parceller
der efter den xxx udstykkes fra de
nævnte ejendomme.
2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone.
2.3 Lokalplanområdet opdeles i områderne A, B og C, som vist på kortbilag 1.
3.1 Område A må kun
anvendes til åben-lav boligbebyggelse.
Der må i hver af de 72 villaer (statslånshuse) kun indrettes en bolig.
Der kan drives erhverv, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under
forudsætning af,
· at virksomheden drives af den, som bebor ejendommen,
· at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn ikke drives på en sådan måde, at områdets karakter af beboelsesområde forandres, og ejendommens karakter af beboelsesejendom brydes,
· at der ikke til virksomheden etableres skiltning bortset fra 1 mindre oplysningsskilt på maksimalt 30 x 20 cm indeholdende navne og logo,
· at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Behovet for parkering skal vurderes i hvert enkelt tilfælde, men på ejendommen skal der mindst være 1 ekstra parkeringsplads,
· at erhvervsarealet højst udgør 25 procent af boligarealet, og
· at der ikke i forbindelse med virksomheden indrettes udstilling eller udendørs oplag.
3.2 Område B og C må kun
anvendes til grønt område for bebyggelsen.
3.3 Master, herunder master til mobiltelefoni kan hverken placeres i område A, B eller C.
4.1 I område A er mindstegrundstørrelse 800 m² og bortset fra mindre skelreguleringer, kan der ikke ske yderligere udstykning.
4.2 Matriklerne inden for område B kan sammenlægges.
5.1 Inden for lokalplanområdet pålægges følgende byggelinjer:
· 5 m fra skel mod boligvejene Solbjærget, Solbjærgsvinget og Soldraget,
· 5 m fra skel mod Byagervej, og
· 2,5 m fra skel mod stiforløb og de grønne områder både inden for samt nord og øst for lokalplanområdet.
5.2 Fortove langs lokalplanområdets interne veje Solbjærget og Solbjærgsvinget skal være adskilt fra vejbane og naboskel med græsrabatter.
5.2 Arealet foran byggelinje må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse, herunder skure, garager, carporte m.m., og der må ikke opsættes faste hegn.
5.3 I område A skal der til hver bolig indrettes 2 parkeringspladser.
5.4 I område A må hver
ejendom maks. have en overkørsel.
I skel mod vej kan der etableres befæstet areal ud for en overkørsel på maks.
3,5 m.
Endvidere kan der i skel mod vej, og adskilt fra det befæstede areal ud for en overkørsel, etableres befæstet areal til gangsti på maks. 1,5 m.
5.5 De på kortbilag 2 viste stiforløb må ikke nedlægges.
Område A:
6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må maks. være 25.
6.2 Bebyggelse må maks. opføres med en etage og en udnyttet tagetage.
6.3 Tilbygninger til skal underordne sig bebyggelsens markante gavl- og tagprofiler, som de opleves fra områdets boligveje, bl.a. ved at være trukket tilbage fra gavlens linje mod vej.
6.4 Der kan ikke opføres hævede terrasser.
6.5 Garager og carporte må maks. have et areal på 50 m².
6.6 Skure og udhuse må
maks. have et samlet areal på 20 m² og skal søges sammenbygget med garage eller
carport.
Område B og C:
6.7 Som udgangspunkt må der ikke opføres bebyggelse inden for områdets grønne arealer.
Dog kan mindre tekniske anlæg til brug for kvarterets forsyning o.lign. og fælles skur til opbevaring af haveredskaber opføres. Anlæg og skur skal ved placering og udformning indpasses hensynsfuldt på arealerne.
6.8 Alternative energianlæg og LAR[1]-anlæg til fælles brug for kvarteret kan etableres på baggrund af en samlet plan for det berørte areal. Planen skal tage højde for arealets anvendelse til grønt område
Tilbygninger:
7.1 Den oprindelige bebyggelsesplan for Solbjærget skal respekteres og understøttes, når der bygges til de oprindelige statslånshuse, jf. § 6.3.
7.2 Tilbygninger,
herunder garager, carporte, skure og udhuse, kan udføres med flade tage eller
med taghældning.
Udførelse af tage med taghældning skal ske med respekt for den oprindelige tagudformning på statslånshusene med lav sternkant og uden tagudhæng. Tage kan udføres med ensidig taghældning.
7.3 Ved anvendelse af mursten og tegl skal bestemmelsen om sten- og tegltyper samt farvetone for renoverings- og istandsættelsesarbejder for de oprindelige statslånshuse følges, se § 7.4.
7.4 Andre materialer til facadebeklædning og tag kan være træ, eternit og tagpap i neddæmpede farvetoner.
Renovering og istandsættelsesarbejder af oprindelige statslånshuse:
7.5 Ved renovering og istandsættelsesarbejder af de oprindelige huse skal anvendes gule mursten og røde vingetegl eller falstagsten (sten- og tegltype samt farvetone skal angives præcist).
7.6 Bebyggelsens oprindelige opdeling i vindues- og dørfag skal fastholdes i de markante gavlpartier. Der må ikke etableres store sammenhængende vinduespartier.
7.7 Ved udskiftning af vinduer og døre skal der anvendes trækarme og rammer. I det markante gavlparti skal isættes to-fags vinduer med tværsprosse.
7.8 Efterisolering af de oprindelige symmetriske tagflader skal ske med respekt for den oprindelige tagudformning med symmetrisk sadeltag, lav sternkant og uden tagudhæng[2].
7.9 De oprindelige skorstene skal bevares som et væsentligt arkitektonisk udtryk.
7.10 Der kan i hver tagflade isættes maks. to ovenlysvinduer i samme mål.
Ved opsætningen af to ovenlysvinduer i en tagflade skal de have samme mål,
placeres med samme afstand fra tagrenden og være adskilt af et lodret tagbånd i
rød tegl, se nærmere angivelse for tegl i § 7.5.
Andet:
7.12 På tilbygninger, der vender væk fra vej kan der opsættes mindre solcelle- og solfangeranlæg med ikke-reflekterende overflader.
Solcelle- og solfangeranlæg skal placeres parallelt med tagfladen, uanset om den er flad eller er udført med hældning. Anlæg må dog ikke placeres på tage med hældning over 30o.
7.13 Andre alternative energianlæg skal placeres væk fra vej og sti og må ikke opstilles, så deres overkant overstiger 2 m.
7.13 Der må ikke opsættes skilte, reklameflag o.lign. bortset fra almindelige navneskilte på hoveddør/postkasse, jf. dog bestemmelse om mindre oplysningskilt i § 3.1.
8.1 Bygninger angivet på kortbilag 2 har
bevaringsværdi 3 og 4 og må ikke nedrives uden kommunalbestyrelsens tilladelse.
8.2 Ændringer af den oprindelige bygnings ydre facader og tagflader skal ske i overensstemmelse med bebyggelsens oprindelige fagdeling, tagudformning og materialeanvendelse, jf. bestemmelserne i § 7 om de oprindelige statslånshuses ydre fremtræden.
9.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende.
Fast befæstelse skal minimeres mest muligt af hensyn til nedsivning af
overfladevand/regnvand. Se i øvrigt § 5.4 om befæstelse i skel mod vej.
9.2 På
en ejendoms ubebyggede arealer, herunder arealer, som er indrettet til
parkering og lignende, må der ikke ske opbevaring af både, campingvogne og
andre uindregistrerede køretøjer. Der må heller ikke etableres oplagsplads af
nogen art.
9.3 Der må ikke
foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende
terræn og terrænregulering må ikke foretages nærmere naboskel end 1,0 m.
9.4 Foran
byggelinje mod vej, stiforløb og grønne områder må der kun etableres levende
hegn.
Levende hegn skal fremstå som klippet hæk.
9.5 Belysning på den enkelte ejendom må ikke have fjernvirkning og være til gene for naboer og forbipasserende.
9.6 Område B og C skal bevares som græsklædte og beplantede grønne områder og vedligeholdes i overensstemmelse med en udviklings- og plejeplan[3].
10.1 xxx
10.2 xxx
11.1 xxx
12.1 Følgende servitutter aflyses i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplanen:
· xxx
· xxx
Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Lov om planlægning, § 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen.
Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens § 17, stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen af forslaget.
Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge § 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.
Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse.
(såfremt der er ejendommen som udlægges til offentlige formål)
Et område, der omfattes af lokalplanen, udlægges til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter § 48 i Lov om planlægning under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.
Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. § 18 i Lov om planlægning.
Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og Lov om planlægning.
Rudersdal Kommunalbestyrelse vedtog den xxx Forslag til Lokalplan xxx for Solbjærget til offentliggørelse.
Jens Ive / Iben Koch
Borgmester Direktør
Tids- og handlingsplan for
Udarbejdelse af bevaringsværdig lokalplan for Solbjærget
Nedsættelse af følgegruppe til lokalplanarbejdet (forvaltning og museer, se side 2)
Maj 2014
Fælles besigtigelse af området – repræsentanter fra Solbjærgets ejerlaug og Lejerbo samt følgegruppe
3. juli 2014
På baggrund af besigtigelsen udarbejder forvaltningen en oversigt over lokalplanbestemmelser til overvejelse
Juli - december 2014
Møde med præsentation og drøftelse af foreløbigt udkast til lokalplanbestemmelser - repræsentanter fra Solbjærgets ejerlaug og Lejerbo samt følgegruppe
18. december 2014
Frist for fremsendelse af bemærkninger til foreløbigt udkast til lokalplanbestemmelser
11. februar 2015
Forvaltningen udarbejder udkast til forslag til lokalplan og udsender det til repræsentanter fra Solbjærgets ejerlaug og Lejerbo samt følgegruppe
Februar – marts 2015, udsendelse senest 5. eller 12. marts 2015
Møde med drøftelse af udkast til forslag til lokalplan - repræsentanter fra Solbjærgets ejerlaug og Lejerbo og følgegruppe
Forslag til datoer: 19. eller 26. marts 2015
Præsentation af udkast til forslag til lokalplan på ejerlaugets generalforsamling med deltagelse af Lejerbo
Primo 2015 på ekstraordinær generalforsamling eller maj 2015 på ordinær generalforsamling
Politisk vedtagelse af forslag til lokalplan (BYU, ØU, KMB)
Juni 2015
Offentliggørelse af forslag til lokalplan i 8 uger
August – oktober 2015
Endelig vedtagelse af lokalplan
November 2015
Deltagere i lokalplanarbejdet
Solbjærgets ejerlaug:
· Sonny Bloch Jensen
· Michael Ørno
Lejerbo:
· Geert Amstrup
Forvaltningens følgegruppe:
· Jon Voss, Rudersdal Museer
· Steen Nielsson, Rudersdal Museer
· Teri Lönborg, Natur, Park og Miljø (Teknik og Miljø)
· Maj-Britt Tinglev, Vej (Teknik og Miljø)
· Jan Harboe, team bevaring (Byplan)
· Astrid Elmstrøm Jensen, team byggesag (Byplan)
· Lone Wille Jørgensen, team bevaring og ansvarlig for det konkrete lokalplanarbejde (Byplan)
Spørgsmål 1.
Af bestemmelserne fremgår det at
"Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen".
Herudfra forstår vi at eksisterende forhold der ikke er i overensstemmelse med den kommende lokalplanIKKE skal ændres.
Spørgsmålet er herefter - hvornår vil bestemmelserne have virkning -
En beboer renoverer et vindue efter lokalplanens gennemførelse. Vinduet er opført før gennemførelsen og er ikke er i overensstemmelse med de nye bestemmelser.
Skal denne beboer bringe vinduet tilbage i en form der overholder bestemmelsen?
Er det muligt at få en præcis formulering der beskriver i hvilke tilfælde en beboer skal bringe dele eller hele sin ejendom i overensstemmelse med lokalplanen.
Spørgsmål 2.
Formålet med denne lokalplan er at sikre at der i fremtiden ikke opstår tilfælde hvor man risikerer at der på ejendommene bliver bygget på en sådan måde at det bryder med kvarterets helhedsindtryk.
I den konkrete sag om solceller mente vi at servitutten sikrede at der ikke kunne foretages noget der netop brød med helhedsindtrykket.
Fordi solcellerne lægges ovenpå huset, og dermed ikke er en del af byggeriet/ejendommen, er det ikke en del af en om- eller tilbygning, hvorfor det ikke var omhandlet af servitutten.
I det nuværende udkast er der positivt nævnt solceller, hvorfor dette forhold er afdækket fint ud fra formuleringen.
Der kan i fremtiden opstå situationer med et - på nuværende tidspunkt ukendt forhold - som på samme måde som for solceller, ikke er en del af ejendommen, men som bryder med kvarterets helhedsindtryk.
Det er yderst vigtigt at et sådan forhold vil være dækket af lokalplanen på en sådan måde at det ikke vil kunne gennemføres. Som det fremgår nu ser det ud til at det alene er formålsparagraffen §1 der generelt beskriver dette.
I forlængelse af dette er spørgsmålet derfor
Vil fremtidige forhold der ikke er en del af en ombygning/bygning kunne forbydes/afvises dersom det bryder med kvarterets helhedsindtryk?
Spørgsmål 3.
Pkt 3.1 4. bullet point
"….men på ejendommen skal der mindst være 1 ekstra parkeringsplads"
Vil man kræve ekstra parkeringsplads hvis man har erhverv der ikke medfører specielle besøg fra kunder og lignende.
Jfr. § 5.3 skal der ved andre ejendomme være 2 parkeringspladser
- vil det betyde at der her skal være 3 parkeringspladser hvis der drives erhverv.
3 P-pladser vil bryde med planens formål "At sikre oplevelsen af de grønne vejforløb gennem bebyggelsen."
Spørgsmålet er om det ikke vil være mere relevant at formulere et maksimumkrav til antal parkeringspladser.
Spørgsmål 4.
§ 5.3 "...skal der til hver bolig indrettes 2 parkeringspladser".
Som nævnt øverst er det relevant at vide, hvornår dette vil have virkning.
Vi har samme overvejelser som nævnt ovenfor under spørgsmål 3:
2 P-pladser vil bryde med planens formål "At sikre oplevelsen af de grønne vejforløb gennem bebyggelsen". Hvis der skal opføres 2 parkeringspladser på ejendommens matrikel, vil det også være rimeligt at det ligeledes er muligt at køre 2 biler ind. Dette vil naturligt kræve en overkørsel på mere end 3,5 meter - hvilket er i modsætning til § 5.4.
Spørgsmålet er om det ikke vil være mere relevant at formulere et maksimumkrav til antal parkeringspladser på ejendommen.
Ejerlauget er ikke enige i at der skal etableres 2 pladser på den enkelte ejendoms matrikkel.
Spørgsmål 5.
§ 6.2 "Bebyggelse må maks. opføres med en etage og en udnyttet tagetage".
Menes der med denne bestemmelse stueetage og 1. sal?
Spørgsmål 6.
§ 6.3 "…..bl.a. ved at være trukket tilbage fra gavlens linje mod vej" bedes forklaret.
Menes der at en evt. tilbygning skal ske forskudt - hvorfor den ikke må ske i direkte forlængelse af det oprindelige hus - dersom det sker op imod gavlen?
Spørgsmål 7.
§ 6.4 der kan ikke opføres hævede terrasser.
gælder det alene mod vejen?
Spørgsmål 8.
Hvad menes der med §7.1 "Den oprindelige bebyggelsesplan for Solbjærget skal respekteres og understøttes"
Hvilken bebyggelsesplan er det der omtales?
Spørgsmål 9.
"7.7 Ved udskiftning af vinduer og døre skal der anvendes trækarme og rammer trækarme kræves".
Da det primære for helhedsindtrykket er hvordan ejendommen og dens vinduer og døre fremstår, er spørgsmålet om der ikke også kan benyttes Træ/Alurammer?
Spørgsmål 10.
"7.10 Der kan i hver tagflade isættes maks. to ovenlysvinduer i samme mål."
Hvor store må de 2 vinduer være?
Spørgsmål 11.
"9.2 På en ejendoms ubebyggede arealer, herunder arealer, som er indrettet til parkering og lignende, må der ikke ske opbevaring af både, campingvogne og andre uindregistrerede køretøjer".
Betyder det at en indregistreret campingvogn godt må stå på ejendommen?
[1] LAR står for Lokal Afledning af Regnvand
[2] Der henvises i øvrigt til de af Solbjærgets Ejerlaug og Lejerbos udarbejdede detailtegninger vedrørende tekniske løsninger i forbindelse med ekstra tagisolering.
[3] Solbjærgets ejerlaug og Lejerbo indgår aftale om udarbejdelse, ajourføring m.m. af en udviklings- og plejeplan for de grønne områder.